USUCAPIÃO DE TERRENOS

Usucapião é um modo de aquisição de propriedade pelo uso. Em outras palavras, uma pessoa que detém a posse sobre um bem pode se tornar proprietário. Essa situação é bastante comum em terrenos abandonados pelos donos. Destaca-se que os bens da União não podem ser objetos de usucapião.

De acordo com o artigo 1.238 do Código Civil, “aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis”.

Essa é a usucapião extraordinária. Seus requisitos, portanto, são:

• Posse contínua e ininterrupta por 15 anos;

• Posse pacífica, sem interferência e oposição do proprietário do bem abandonado;

• Ânimo de dono.

O prazo da posse pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor estabelecer moradia no local ou realizar obras produtivas nele.

No caso da usucapião ordinária, quando o interessado possui o imóvel de forma contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, bastam 10 anos de posse.

USUCAPIÃO DE TERRENO RURAL E URBANO (USUCAPIÃO ESPECIAL)

A usucapião de terreno rural é bastante semelhante à usucapião comum. Entretanto, ela demanda alguns requisitos específicos:

• Possuidor não pode ser proprietário de imóvel rural ou urbano;

• Deve possuir a área por 5 anos ininterruptos, sem oposição;

• O terreno em zona rural não pode ser superior a cinquenta hectares;

• A área deve ser produtiva por seu trabalho ou de sua família;

• A área deve ser a moradia do possuidor.

A usucapião de terreno urbano é praticamente igual, substituindo-se o tamanho da área por 250 m². Não é necessário também que o terreno seja produtivo.

Solicitação da usucapião de terreno

Para solicitar a usucapião de terreno, o possuidor tem duas opções: ação judicial ou usucapião extrajudicial.

Usucapião judicial

O interessado precisará de auxílio jurídico para analisar se todos os requisitos foram cumpridos. Especialmente a posse pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono. Essa análise é fundamental para a concessão judicial, uma vez que é comum impedir a concessão da propriedade se eles não forem cumpridos.

Após a análise, o advogado entrará com uma ação de usucapião na Justiça. Em geral, ocorre quando há conflitos na usucapião extrajudicial.

Usucapião de terreno extrajudicial

Usucapião extrajudicial é a via administrativa. O interessado deve se dirigir ao cartório de notas para fazer uma ata notarial. Nela, deve constar a declaração do tempo de posse e da inexistência de ação possessória ou reivindicatória. Ou seja, o proprietário do imóvel não pode ter ajuizado uma ação contra o possuidor envolvendo seu bem.

Após essa etapa, o interessado deverá ser representado por um advogado para apresentar a ata notarial e outros documentos ao Registro de Imóveis. O cartório analisará a documentação, publicará edital e aguardará a manifestação do(s) proprietário(s) e do Poder Público. Neste momento, entra a modificação trazida pela Lei nº 13.465.

Para que ocorresse o reconhecimento extrajudicial da usucapião, era preciso ter anuência do proprietário do imóvel usucapiendo e dos confrontantes. Com a lei, a omissão do titular do imóvel após 15 dias é suficiente para a concessão da propriedade. Esse prazo pode ser aumentado se o proprietário não for localizado.

Essa nova regra agiliza a transferência da propriedade de imóveis. Somente em caso de discordância a demanda deve chegar à Justiça.

A usucapião de terreno se tornou mais célere com as mudanças trazidas pela Lei nº 13.465/2017. O possuidor, obedecendo aos requisitos, pode pretender se tornar proprietário diretamente no cartório. Em qualquer ocasião, o auxílio do advogado especialista em Direito Imobiliário é importante para analisar os requisitos.

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